Yönetici; kat malikleri kurulunun kararlarını uygular, binanın bakımını, onarımını ve sigortasını yürütür, avansları toplar, giderleri öder, borcunu ödemeyen malike karşı yasal yola gider, karar defterini ve belgeleri saklar, kurulu toplantıya çağırır ve her yıl kurula hesap verir. Görevlerin çoğu Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinde sayılır ve yönetim planı bunları farklı düzenleyebilir. Karar defteri (madde 32 ve 36) ve hesap verme (madde 39) ayrı maddelerdedir; defter tutmak zorunludur.
Yönetici kimdir, nasıl seçilir?
- Kat malikleri binanın yönetimini kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir kişiye (yönetici) ya da üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilir (madde 34).
- Sekiz ya da daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atamak zorunludur.
- Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır. Her yıl kurulun yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
- Kat malikleri anlaşamaz ya da yönetici atayamazsa, bir malikin başvurusu üzerine sulh mahkemesi yönetici atar.
- Yöneticinin adı soyadı ile iş ve ev adresi binanın kapısı yanına ya da girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılmalıdır.
- Atanması zorunlu olduğu hâlde yönetici atanmamışsa, 35. maddedeki işlerden kat malikleri birlikte sorumludur.
Kanundaki görev listesi (madde 35)
Yöneticinin görevleri yönetim planında belirtilir. Planda aksine hüküm yoksa yönetici şu işleri görür:
- Kat malikleri kurulunun kararlarını yerine getirmek.
- Binanın amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken önlemleri almak.
- Binayı sigorta ettirmek.
- Genel yönetim, korunma, onarım ve temizlik gibi bakım işleri ile asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için, yönetim planında gösterilen zamanda, yoksa her takvim yılının ilk ayında, işletme projesi onaylanıncaya kadar kat maliklerinden avans toplamak.
- Yönetimle ilgili diğer ödemeleri kabul etmek, yönetimden doğan borçları ödemek; kat malikleri yetki verdiyse bağımsız bölümlerin kiralarını toplamak.
- Binanın tümünü ilgilendiren tebligatı kabul etmek.
- Binayı ilgilendiren bir sürenin geçmesini ya da bir hakkın kaybını önleyecek önlemleri almak.
- Binanın korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan önlemleri onlar adına almak.
- Borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava açmak, icra takibi yapmak ve kanuni ipotek hakkını tapuya tescil ettirmek.
- Topladığı paralar ve avanslar için güvenilir bir bankada, yönetici sıfatı belirtilerek kendi adına hesap açtırmak.
- Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak.
- Asansörlerin güvenli işletilmesi için aylık bakımlarını ve yıllık kontrollerini ilgili teknik düzenlemelere uygun yaptırmak ve ücretlerini ödemek.
Karar defteri ve belgeler (madde 32 ve 36)
- Kurul kararları, sayfaları 1'den başlayarak numaralanmış ve her sayfası noterce tasdik edilmiş bir deftere yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. Karara karşı oy verenler gerekçelerini yazarak imzalar (madde 32).
- Yönetici bu deftere kurul kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatların özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri tarih sırasıyla yazar; gider belgelerini ve diğer bütün belgeleri bir dosyada saklar (madde 36).
- Defter, her takvim yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılır.
İşletme projesi (madde 37, 2026 değişikliği)
İşletme projesi, binanın bir yıllık bütçesidir. 7579 sayılı Kanunla 2026'da yapılan değişikliklerle birlikte güncel kurallar şunlardır:
- İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.
- Kurulca kabul edilmiş bir proje yoksa, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar yönetici gecikmeden geçici bir işletme projesi yapar.
- Projede bir yıllık tahmini gelir ve giderler, her kat malikine 20. maddeye göre düşecek tahmini pay ve vermesi gereken avans tutarı gösterilir.
- Proje, kat maliklerine ya da bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir; en geç üç ay içinde aynen ya da değiştirilerek kabulü için genel kurulda karar alınır.
- Yürürlükte bir proje varsa geçici projedeki tutar, mevcut tutarın en fazla bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranı kadar artırılmasıyla, takvim yılı başından geçerli olarak belirlenir ve kurula sunulur.
- Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasındaki belgelerden sayılır.
Giderlerin kanuna göre nasıl paylaştırıldığını aidat nasıl hesaplanır? yazısında anlattık.
Hesap verme, ücret ve denetim (madde 38-41)
- Sorumluluk: Yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur (madde 38).
- Hesap verme: Yönetim planında başka bir zaman yazmıyorsa her takvim yılının ilk ayında kurula, o tarihe kadarki gelir ve giderlerin hesabını verir. Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, başka zamanlarda da hesap gösterilmesi istenebilir (madde 39).
- Ücret: Yönetim planında ya da sözleşmesinde ücret belirlenmemiş olsa bile yönetici uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri arasından atanan yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağına kurul karar verir; karar yoksa yönetici, yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (madde 40).
- Denetim: Kurul yöneticiyi sürekli denetler ve haklı bir sebep çıkarsa her zaman değiştirebilir. Yönetim planında başka bir zaman yoksa hesaplar üç ayda bir denetlenir. Denetim, kat malikleri arasından seçilen bir denetçiye ya da üç kişilik bir denetim kuruluna verilebilir (madde 41).
Çok bloklu sitelerde (toplu yapılarda)
Toplu yapılarda her blok kendi sorunları ve yalnız o bloğa ait ortak yerler için blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Sitenin ortak yer ve tesisleri ise toplu yapı kat malikleri kurulunca ya da yönetim planı yetki vermişse toplu yapı temsilciler kurulunca yönetilir (madde 69). Toplu yapılarda kurullar en az iki yılda bir, yönetim planında gösterilen zamanlarda; plan bir zaman göstermiyorsa ikinci takvim yılının ilk ayında toplanır (madde 29).
Bu işler uygulamada nasıl kolaylaşır?
Aşağıdaki tablo, kanundaki görevlerin uygulamadaki karşılığını gösterir. Uygulama kayıtları düzenli tutmanıza yardım eder; noterce tasdikli karar defterinin, imzalı çağrının ya da taahhütlü mektubun yerine geçmez.
| Görev | Uygulamada |
|---|---|
| Avans ve aidat toplama | Aidat ve Finans: aidat tanımı, önizlemeli ve onaylı borçlandırma, tahsilat kaydı, PDF makbuz, daire ekstresi |
| Banka hesabı, ödemeler | Kasa ve banka hesapları, hesaplar arası aktarım, mutabakat; kategori, tedarikçi, KDV, belge türü ve numarasıyla gider kaydı |
| Belgeleri saklama | Belgeler: toplantı tutanağı ve karar, sözleşme, yönetmelik kategorileri; sürüm geçmişi ve yetkili erişim |
| Kurula hesap verme | Finans raporları PDF, CSV ve Excel olarak; uygulamadaki yönetim kurulu rolü finansı yalnız okur |
| Kurulu toplantıya çağırma | Duyuru: tüm siteye, bloklara ya da dairelere; ileri tarihli yayın, okundu bilgisi ve e-posta (bilgilendirme içindir) |
| Bakım, onarım, asansör | İş Takibi: arıza ve bakım talepleri, öncelik, görevliye atama ve hedef tarih |
Aidat ve Finans, Belgeler ve İş Takibi seçmeli modüllerdir; site yöneticisi uygulamadan talep eder. Ayrıntılar: site yönetim programı.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir. Kanun metni, son kontrol tarihindeki güncel hâliyle karşılaştırılmıştır. Bir uyuşmazlıkta yönetim planınızı ve bir hukukçunun görüşünü esas alın.