Yönetim planınızda ya da kat malikleri arasında başka bir anlaşma yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi uygulanır: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri bütün kat maliklerine eşit paylaştırılır. Sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderleri ise her malikin arsa payı oranında paylaştırılır.
Önce yönetim planınıza bakın
Kanundaki paylaşım kuralı "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" diye başlar. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir (madde 28). Planınız giderlerin paylaşımını farklı düzenlemişse, örneğin bütün giderleri eşit paylaştırıyorsa, o kural uygulanır.
Yönetim planını değiştirmek için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (madde 28). Tek bir yönetim planına bağlı çok bloklu sitelerde (toplu yapılarda) değişiklik oranı ayrıca 70. maddede düzenlenmiştir; bu madde 2026'da değişti.
Kanuna göre hangi gider nasıl paylaştırılır?
| Gider | Paylaşım |
|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ve bunlar için toplanan avans | Eşit |
| Ana taşınmazın sigorta primleri | Arsa payı oranında |
| Bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri | Arsa payı oranında |
| Yönetici aylığı gibi diğer giderler | Arsa payı oranında |
| Ortak tesislerin işletme giderleri ve bu giderler için toplanan avans | Arsa payı oranında |
Merkezi ısıtmalı binalarda ısınma giderinin ölçüme göre paylaştırılması ayrı mevzuatla düzenlenir; bu yazıda ele almıyoruz.
Arsa payı nedir, nereden öğrenilir?
Arsa payı, arsanın bağımsız bölümlere (dairelere, dükkânlara) ayrılmış ortak mülkiyet payıdır (madde 2). Kat mülkiyeti kurulurken her bölümün konumu ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle orantılı olarak belirlenir (madde 3). Tapu kaydınızda "120/2400" gibi bir kesir olarak yazılıdır.
- Arsa payı yalnız metrekareye bağlı değildir; konum da hesaba girer. Bu yüzden m²'ye göre paylaşım ile arsa payına göre paylaşım farklı sonuç verebilir.
- Bir bölümün değeri sonradan artsa ya da azalsa da arsa payı bu yüzden değiştirilemez; kat ilavesi gibi 44. maddede sayılan durumlar ayrıdır (madde 3).
- Arsa payları bölümlerin değeriyle orantılı belirlenmemişse her kat maliki yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir (madde 3).
Örnek hesap
On daireli örnek bir apartman düşünelim. Dört büyük dairenin her birinin arsa payı 130/1000, altı küçük dairenin her birininki 80/1000 olsun (toplam 1000/1000). Aylık giderler şöyle olsun:
- Eşit paylaştırılan görevli (kapıcı) gideri: 8.000 TL. Her daireye 8.000 ÷ 10 = 800 TL düşer.
- Arsa payına göre paylaştırılan sigorta, bakım-onarım ve yönetici aylığı: toplam 12.000 TL. Büyük dairenin payı 12.000 × 130/1000 = 1.560 TL, küçük dairenin payı 12.000 × 80/1000 = 960 TL olur.
| Daire | Arsa payı | Eşit pay | Arsa payına göre | Aylık aidat |
|---|---|---|---|---|
| Büyük daire (4 adet) | 130/1000 | 800 TL | 1.560 TL | 2.360 TL |
| Küçük daire (6 adet) | 80/1000 | 800 TL | 960 TL | 1.760 TL |
Sağlamasını yapın: dört büyük daire 4 × 2.360 = 9.440 TL, altı küçük daire 6 × 1.760 = 10.560 TL öder; toplam 20.000 TL, yani giderlerin tamamı. Arsa payları farklıysa bütün giderleri tek bir yöntemle (yalnız eşit ya da yalnız arsa payı) paylaştırmak, yönetim planınız öyle demiyorsa, bazı malikleri gereğinden fazla, bazılarını eksik ödetir.
Boş daire, kiracı, kullanılmayan tesis
Daire boşsa ya da asansör kullanılmıyorsa aidat ödenir mi?
Evet. Kat maliki, ortak yer ya da tesisleri kullanma hakkından vazgeçtiğini veya kendi bölümünün durumu yüzünden bunlara ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz (madde 20). Örneğin zemin kattaki bir malik, yönetim planında aksi yazmıyorsa, asansörü kullanmadığı gerekçesiyle payından kurtulamaz.
Kiracı aidattan sorumlu mu?
Bağımsız bölümden kira sözleşmesine, oturma hakkına ya da başka bir sebebe dayanarak sürekli yararlanan kişi de, kat malikinin payına düşen gider ve avans borcundan malikle birlikte sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (madde 22). Aidatı kimin ödeyeceği kira sözleşmesinde kararlaştırılabilir; bu, malikin kanundan doğan sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
Aidat ödenmezse ne olur?
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici ya da diğer kat maliklerinden her biri dava açabilir, icra takibi yapabilir (madde 20). Borç bu yollarla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için, yöneticinin ya da bir kat malikinin yazılı istemiyle borçlu malikin bağımsız bölümüne diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (madde 22). Kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasındaki belgelerden sayılır (madde 37).
Aidatın tutarı nereden gelir: işletme projesi
Aylık aidatın tutarı yıllık işletme projesinden gelir. Projede binanın bir yıllık tahmini gelir ve giderleri, her kat malikine 20. maddedeki esaslara göre düşecek tahmini pay ve vermesi gereken avans tutarı gösterilir (madde 37).
- İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.
- Kurulca kabul edilmiş bir proje yoksa, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar yönetici gecikmeden geçici bir işletme projesi yapar.
- Yürürlükte bir proje varsa geçici projedeki tutar, mevcut tutarın en fazla bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranı kadar artırılmasıyla, takvim yılı başından geçerli olarak belirlenir ve kurula sunulur.
Bu kurallar 2026'da 7579 sayılı Kanunla değişti. İşletme projesi konusunda daha eski bir kaynak okuyorsanız güncel metinle karşılaştırın.
Uygulamada: Aidat ve Finans modülü Kullanımda
Aidat ve Finans modülünde her gider kalemi için ayrı bir aidat tanımı açar ve dağıtım yöntemini seçersiniz: daire başı sabit tutar, eşit pay, daire tipine göre ya da arsa payına göre. Örneğin "Görevli gideri" tanımını eşit paya, "Bakım, sigorta ve yönetici" tanımını arsa payına göre kurabilirsiniz.
- Arsa payı ve daire tipi daire kaydında tutulur; bilgisi eksik daireler borçlandırma önizlemesinde listelenir.
- Aylık borçlandırma önce önizlenir, onaylanınca daire hesaplarına işlenir.
- Sakin, uygulamadaki "Borcum" ekranında yalnız kendi dairesinin borcunu görür.
Aidat ve Finans, site yöneticisinin uygulamadan talep ettiği seçmeli bir modüldür. Ayrıntılar: aidat takip programı.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir. Kanun metni, son kontrol tarihindeki güncel hâliyle karşılaştırılmıştır. Bir uyuşmazlıkta yönetim planınızı ve bir hukukçunun görüşünü esas alın.